주택샘플링 조사에 의한 규모검토

▶주택샘플링, 이거 소용있나?

 

1억원 이하의 범위내에서 토지매매를 위해서 온나라부동산포털사이트(http://www.onnara.go.kr/index.jsp)

단독/다구가주택 실거래가를 조사하였습니다. 이 자료를 100% 신뢰하는 것은 아니지만, 그래도 통계자료이니 참고하여 조사하였습니다 처음의 생각은 준공년도가 오래된 단층주택을 매입하여 철거후 신축이라고 생각하고 1억5천이하정도로 조사를 하였는데, 건축공사비가 부족할 듯 하여 막다른길(골목길)도 같이 조사를 해보았습니다. 5개 정도로 줄였는데, 실제로 더 많은 거래가 이루어져 있습니다.

거래된 주인의 양해를 구한것은 아니지만, 공개적으로 제공되는 자료이기 때문에 주소지 지번도 기입하였습니다.

그중에 합성동71-20번지의 대지를 샘플링하여 규모검토를 해보았습니다. 실거래가격은 7천만원에 거래가 되었습니다.

 

주소	년도	대지면적	연면적	연면적	거래금액	평당가격	접도	지역지구
소계동 712-14	1984	113.8	127.95	39 (평)	129,500,000	3,345,832	막다른도로	제1종 일반주거지역
소계동 713-29	1985	115.9	119.81	36 (평)	209,000,000	5,766,706	소로2류 접도	제1종 일반주거지역
소계동 711-21	1987	137.6	81.96	25 (평)	193,000,000	7,784,487	소로2류 접도	제1종 일반주거지역
소계동 703-7	1979	142.3	130.8	40 (평)	166,000,000	4,195,415	소로2류 접도	제1종 일반주거지역
석전동 115-39	1973	136.0	87.51	26 (평)	54,000,000	2,039,909	소로2류 접도	제2종 일반주거지역
석전동 141-45	1970	93	53.85	16 (평)	130,000,000	7,980,540	중로1류,중로2류	제2종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역,정비구역
석전동 164-15	1974	112.0	45.16	14 (평)	63,000,000	4,611,702	맹지	제1종 일반주거지역
양덕동 13-29	1975	92.6	90.11	27 (평)	120,000,000	4,402,333	소로2류 접도	제2종 일반주거지역
양덕동 165-26	1974	112.4	135.74	41 (평)	150,000,000	3,653,070	접도	준저거지역,제1종 지구단위계획구역,정비구역
합성동 71-20	1979	92.4	88.18	27 (평)	70,000,000	2,624,234	막다른도로	제2종 일반주거지역,문화재보존영향 검토대상구역
합성동 350-26	1983	147.0	79.52	24 (평)	158,000,000	6,568,336	막다른도로	제2종 일반주거지역,문화재보존영향 검토대상구역
합성동 76-10	1999	127.9	135.36	41 (평)	100,000,000	2,442,217	중로2류	제2종 일반주거지역
합성동 82-19	1977	99.6	100.7	30 (평)	132,000,000	4,333,303	소로3류 접도	제2종 일반주거지역
회원동 28-3	1973	96.2	51.17	15 (평)	93,000,000	6,008,169	소로2류 접도	제2종 일반주거지역(모서리땅)
회원동 31-23	1974	106.8	50.02	15 (평)	92,900,000	6,139,693	막다른길	제2종 일반주거지역
회원동 455-32	1992	80.0	72.49	22 (평)	128,000,000	5,837,226	455-9도로접도	제3종 일반주거지역,제1종 지구단위계획구역
회원동 498-18	1983	33.0	23.35	7 (평)	45,000,000	6,370,892	499-11도로접도	제3종 일반주거지역,제1종 지구단위계획구역
산호동 27-11	1976	99.2	124.56	38 (평)	80,000,000	2,123,176	소로2류 접도	제3종 일반주거지역
산호동 6-24	1974	105.5	110.61	33 (평)	110,000,000	3,287,554	막다른 도로	일반상업지역
산호동 52-17	1983	119.0	34.6	10 (평)	23,000,000	2,197,487	소로3류 접도	제2종 일반주거지역
산호동 55-31	1973	114.7	65.16	20 (평)	90,000,000	4,566,002	소로3류 접도	제2종 일반주거지역

 

 

지번을 확인하고, 캐드도면화 하여 도로의 폭과 주변현황 이격거리를 따져 봅니다.

막다른도로

길이 10M 미만: 도로폭 2M이상

길이10M~35M미만: 도로폭 3M이상

길이35M이상:도로폭 6M이상

확보해야하기에 도면상 막다른도로의 길이 21M이상으로 3M 도로가 확보되어 있습니다.

건축선에 의한 도로로 내어줄 필요없게 되었습니다.

정북일조권도 문제될 건 없을 것 같습니다.

5X6.0m크기로 2개층을 짓고 다락방을 계획할 수 있겠습니다.

제가 생각했던 토지가격에 대략적인 계획에 의한 규모도 나왔습니다.

신고가 된 금액들이 사실에 입각했다면, 진행에는 문제가 없어 보입니다.

곧 준비하여 내려가봐야 겠습니다. 거래물건이 나타나주길 바랄뿐 입니다.

 

 

 

 

참고로 해당지역의 지역지구는 제2종일반주거지역, 문화재보전검토대상구역으로

문화재 인근 일정지역을 문화재보존검토대상구역으로 지정하게되면 일정한 규제가 있습니다

대부분 문화재현상변경허가를 득하여야만 개발행위가 가능 합니다

이러한 규제는 단순히 외관상의 미관으로부터 층수나 건축물 용도 규제까지 여러가지 있습니다

따라서 해당지역 지자체 관광과와 건축과에 건축규제등을 확인해야될 것같습니다.

 

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문화재영향검토구역

비지정문화재

1구역 - 보존지역으로 개발이 불가능하다.

2구역 - 시설물 최고높이 8미터 이하(평지붕의 경우)

           시설물 최고높이 11미터 이하(경사지붕)

3구역 - 시설물 최고높이 14미터 이하(평지붕)

           시설물 최고높이 17미터 이하(경사지붕)

4구역 - 해당 지자체 도시계획조례 등에 따라 처리한다.

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