좋은집| 리모델링하기 좋은 구옥 고르는 방법

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  #건축디자인 #리노베이션 

 #메이크리메이크 #건축설계 

  #노후주택고르기 

  #리모델링하기좋은집 

 

 

▶리모델링을 위해 구옥을 찾으신다면 도움이 되는 내용

 

리모델링은 인테리어 공사의 범위보다 넓은 개념이다. 구조체를 남겨둔 상태에서 창호, 설비, 전기, 단열을 포함한 건물 내외부의 마감재의 변화가 있는 수준까지를 변경하고, 경우에 따라서는 일부 벽체 철거와 보강을 동반한다. 그래서 리모델링의 공사비의 견적은 공사의 범위와 자재의 등급에 따라 차이가 많이 난다.

 

신축의 경우는 기초와 구조체(철근콘크리트)의 공사비용이 전체공사비의 40%에 이르기 때문에 리모델링공사의 경우도 내진보강과 외장변경을 동반한다면 신축공사대비 60% 전후까지 예상해야 될 수도 있다. 여기다가 증축까지 발생하면 예산범위 내에서는 신축을 하는 게 더 유리할 상황이 될 수도 있다.

c) 전원속의 내집

 

리모델링( Remodeling )은 오래된 건물의 구조체는 그대로 두고 노후화된 건물의 본래 기능을 회복시키거나 개선시키는 건축수선을 의미하며, 용도를 변경하여 건물의 수명을 연장하고, 편리성과 기능을 향상시키는 개보수 공사의 개념이다.
리노베이션( Renovation )은 리모델링의 범위를 포함하며 증축, 대수선, 용도변경까지 포함한 가장 넓은 의미의 용어이다.

 

 

신축에 비해서 리모델링은 초기의 투자비용이 적고, 공사기간이 짧다. 도심 속에서도 작은 마당의 여유와 현관문을 열고 땅을 바로 밟을 수 있는 기분, 층간소음 없이 살 수 있다는 노후주택의 가장 큰 매력이 아닐까? 

주거용 리모델링을 염두에 두고 있다면, 구옥을 매입할 때 꼭 확인해야 할 것이 무엇인지 짚어본다.

 

 

1."토지" 관련 확인해야 할 사항

2."설비" 관련 확인해야 할 사항

3."건축물" 관련 확인해야 할 사항

 

  1   토지 관련 확인해야할 사항

 

건물은 대지위에 올려져 있으며, 도로와 주변건물에 둘러싸여 있어 토지관련된 내용을 확인해야 한다. 건축물은 건축법에 적용을 받지만 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 적용을 받기 때문에 관련법을 확인하며 자료를 조사해야 한다.

 

1) 건축물대장

 

건축물대장은 정부24(민원서비스), 건축행정시스템(세움터)에 접속하면 건축물대장을 무료로 열람이 가능하다. 그리고 건축물현황도면이 존재하는지도 확인하는 게 좋다. 등록된 도면의 유무를 확인하고 현재와 도면의 차이를 확인해야 한다. 이 또한 건축행정시스템(세움터)에 접속하거나 주민센터에 가면 집주인의 동의하에 발급이 가능하다. 

건축물대장에 등재된 건물인지 확인해서 비등기된 건물인지 확인해야 한다. 위반 건축물은 건축물대장 상단에 표시가 되며, 표시되지 않았더라도 현장에서 위법한 건물인지를 확인하는 절차가 반드시 필요하다. 위반건축물이면 철거가 완료될 때까지 매년 과태료 납부고지서를 보게 될 것이고, 은행에서는 대출도 해주지 않고, 임차인도 구하기도 어려울 것이다. 

 

건축물대장 열람과 위반건축물 확인

 

 

2) 토지이용계획확인원

 

토지이용계획확인원은 토지이음이라는 웹페이지에서 확인이 가능하다. 여기서는 제1종,2종,3종인지 등의 지역지구를 확인해서 구옥이 나중에 개발이 요이한 땅인지를 확인해야 한다. 그리고 현재 도로로 이용되고 있더라도 정부에서 소유하고 있는 도로인지, 개인이 소유하고 있는 사도인지를 반드시 확인하고, 앞으로 도로가 예정된 도시계획예정도로가 있는지도 확인해야 한다. 도로접도현황은 아주 민감하고 토지의 가치를 높이는 가장 큰 요인중 하나이다. 물론 추후 개발의 용이함은 필수사항은 아니다. 가치가 낮은 땅이라면 매입할 땅을 조금 싸게 협상할 수 있도 있고, 신축이 아닌 리모델링해서 거주할 수 있다. 반대로 땅의 가치가 높으면 아무래도 거래비용이 높을 수 있고, 되팔게 되는 경우에도 차액을 남길 가능성이 커진다. 또한 도로변보다는 골목 안에 있는 집이 더 저렴하고 주거의 안정감도 있다. 

위 1)과 2)는 비전문가가 확인하기 어려울 부분일 수 있다. 스스로 학습하거나 전문가를 찾아 상담을 받아보는 것이 좋을 것 같다.

 

토지이음

 

 

3) 향과 조망 | 인접건물과 관계

 

향과 조망의 관계는 주거환경의 질을 높여주는 중요한 요소이다. 프라이버시와 개방적 조망감으로 인해 거주인의 주거 안정감을 높여주기 때문이다.

인접대지에 접해 있는 집들의 창들이 우리집을 쉽게 볼 수 있게 배치되지 않았는지, 쉽게 내려다보는 구조인지를 확인해서 프라이버시가 보호되는지 확인 하자. 영구적으로 해가 들지 않는 음지가 어느 정도 되는지를 확인해봐야 한다. 겨울철은 태양고도가 생각보다 낮고, 예상치 못한 곳에서 집의 채광이 방해받는 경우도 있다.

보통은 집에서의 조망이 좋은지만 확인하게 되는데, 좋지 않을 수 있는 부분을 체크하는 것도 잊지 않아야 한다.

 

인접건물과의 관계확인

 

 

4)인접도로

 

앞서 토지이용계획확인원에서 언급은 하였지만, 대지가 도로를 접하고 있지 않으면 신축이나 증축, 대수선과 같은 신고 및 허가를 수반하는 건축설계는 불가하다. 

대지와 바로인접하여 도로지번이 존재하는지 토지이음에서 반드시 확인해야 한다. 도로지번은 없으나 현황도로로 사용하고 있는 경우도 있으나 정확한 해석은 입장에 따라 차이가 있을 수 있다. 허가권자에게 상담을 할 수도 있으나 대지의 조건이 흔하지 않은 경우는 허가권자도 놓치는 경우도 있다. 최악의 상황까지 고려하여 보수적으로 판단해야 하는 부분이다. 

 

인접도로확인_도로로 사용되지만 도로가 아닌경우도 있음.

 

 

5) 소음

 

집이 가지는 소음원은 단시간에 파악하기 힘들다. 평일과 주말을 나눠보고, 평일은 낮시간때와 오후시간 때 저녁시간 때를 구분하여 차량이 빈번한지, 오토바이가 많이 다니는지, 인근 근생시설로 인해 생길 수 있는 소음을 시간을 두고 체크해봐야 한다. 인근의 병원이 인기가 있다면 응급실 사이렌이 자주 울릴 수 있다.

 

 

  2   설비 관련 확인해야 할 사항

 

집의 난방은 대부분 온돌방식일 것이다.  

도시가스 인입이 되었는지를 확인을 해야 한다.  바닥 난방과 보일러 상태를 확인하고, 바닥 난방파이프의 연수는 보일러 분배기에 연결된 파이프 상태를 보면 쉽게 확인할 수 있다. 만약 구조변경을 포함한 공사를 해야 한다면, 어차피 난방 공사는 필수이기 때문에 굳이 확인하지 않아도 된다.  

 

1) 도시가스인입여부

 

도시가스비용도 계속상승하고 있다. 2022년에 비해 2023년은 체감적으로 두 배정도의 도시가스비를 낸 적이 있다. 효율적인 차원에서는 하나의 난방 방식으로 사용하면 관리가 용이할 수 있다. 그러나 냉난방방식을 분산해서 설치하는 것도 고려해 볼 수 있다. 가스와 전기사용료를 적절하게 분해하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다. 좌식생활을 하는지 입식생활을 하는지 집중난방구역을 정해두고 난방과 기밀성 있는 공간으로 구성하여 생활방식에 따라 결정할 수 있다.

 

2) 태양광 패널 설치 가능여부

 

태양광 패널을 설치할 수 있는지도 확인하면 좋다. 우리나라는 4계절이 있고, 봄에는 먼지과 꽃가루, 여름에는 우기로 인해서 태양광패널로 가정에서 전기를 생산하는 게 비효율적인 부분이 있다. 그럼에도 정부와 지자체에서 태양광패널을 설치비용을 지원을 해준다. 정부지원금과 지자체별로 차이가 있는 지자체 지원금이 있다. 합산하면 절반정도는 지원받을 수 있다. 동절기에 주변건물로 인해 옥상 부분이 일조량이 충분한지를 업체에 문의해 보면 업체에서는 컴퓨터 시뮬레이션으로 태양광 패널의 효율을 확인하실 수 있다.

 

3) 상하수도 방식

 

상수도 수압과 정화조와 같이 물과 관련된 시설도 확인해야 한다. 건물이 사용하는 수도의 수압을 체크해야 하는데 여러 개 층인 건물은 층별로 수도를 다 틀어봐야 한다. 제일 아래층에서 최상층(옥상) 수전까지 확인해봐야 한다. 요즘은 물탱크를 잘 사용하지 않지만, 직수인지 물탱크를 사용하는지 확인하자. 수압이 약하면 가압펌프를 사용해야 될 수도 있다. 

 

하수도 시설 중에 정화조는 분뇨를 처리하는 곳이다. 정화조나 공공하수관로에 직결하는 경우로 나눌 수 있다. 지대가 낮거나 주변여건으로 인해 직결이 되지 않아 정화조를 설치하는 곳이 종종 있다.

공공하수관로에 연결되어 있는지 건축물대장에 확인이 가능하다. 그러나 지자체 하수과에 전화해서 물어보고 체크하는 게 제일 정확하다. 건축물대장에 기입이 누락된 경우도 있기 때문이다.

 

 

  3   건축물 관련 확인해야 할 사항

 

1) 구조방식과 골조재료

 

구조변경이 쉬운 건물은 벽식구조(벽 자체가 기둥과 보의 기능을 하는 구조. 벽체가 위에서 내려오는 하중(힘)을 받는 내력벽이기 때문에 함부로 허물면 안 된다.)보다는 라멘구조(세로로 서 있는 기둥과 가로로 걸쳐 있는 보로 이루어진다. 벽체가 단순한 칸막이 역할을 하는 비(非) 내력벽이라 내부구조 변경이 비교적 자유롭다.)로 지어진 집이 좋다. 하지만 불행히도 오래된 단독주택은 대부분 벽식구조로 되어 있다.

 벽식구조 중에서도 철근콘크리트와 시멘트벽돌로 만든 주택은 내구연한이 비교적 긴 편이다.  단독주택은 철근콘크리트, 시멘트벽돌, 시멘트블록, 경량목재, 경량스틸, ALC 등의 재료를 사용한다. 특별히 시멘트블록조는 이미 벽체가 약해진 경우가 많고, 목조는 구조 목재가 해충 등의 영향으로 약해진 경우도 많다. 기존 구조 전체를 보강해야 하는 상황이라면 차라리 신축이나 개축을 하는 것이 현명할 수 있다.

그래도 시멘트벽돌로 지어졌다면 시멘트블록이나 경량스틸보다는 강도가 다소 좋을 것이고 주거건물로는 양호한 방식이다.

 

벽식구조

 

2) 마당의 크기

 

주차공간이 있는 주택은 대체로 매매가가 높지만 주차장이 없는 구옥이라면 대문과 담장을 허물었을 때 주차장 확보가 가능한 구조인지를 확인하고 매입 후에 주차장을 만들자. 담장을 허물고 주차장을 만들 때 지자체에서 지원해 주는 곳도 있으니 확인하자. 또한 실내공간과 마당의 연결이 가능한 구조인지도 파악하여 리모델링 시 공간확장에 신경 쓰면 리모델링의 효과는 극대화된다.

 

 

 

3) 지붕

 

지붕의 구성은 단순하게 평지붕과 경사지붕 정도로 구분할 수 있는데, 평지붕은 빗물의 경사도를 우레탄방수도장으로는 만들어내기가 어려운 점이 있다. 빗물이 배출이 잘 되지 않아 고이면 나중에 누수의 원인이 된다. 옥상공간을 다양하게 사용해야만 상황이라면 모를까 옥상이 아니라도 발코니나 테라스가 충분하게 있다면 경사지붕의 주택은 빗물에 더 유리하다. 

 

 

 

 

 

 

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 *참고 및 인용 

1. 리모델링을 위한 노후주택 고르기

2. 토지이음

3. 세움터

 

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 다양성과 지속가능성,  사회적 문제에 

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